众所周知，设立国家登记簿对不动产物权进行统一登记是近代各国普遍采用的一项保护不动产安全流转的管理制度。针对不动产物、权分离的特质，登记制度一般都确立了两项基本保障原则：一、登记生效原则，凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记发生效力；二、登记的善意保护原则，凡登记簿上记录之内容即被视为正确的，即便与实际情况不符，依照登记内容所进行的权利流转仍然受法律保护。两项基本原则奠定了登记内容的公信效力，同时也将保障登记内容正确性的问题生死悠关地提了出来。二○○七年三月十六日随着《中华人民共和国物权法》的颁布，物权登记在中国第一次进入了由基本民事法律规范调整的范畴，如何建立登记安全保障体系，在保障登记内容的正确的基础上保障流转的安全，从一定意义上说成为物权法能否有效实施的关键之一。

前述各位发言从法理上阐述了公证在登记内容保障上具备的制度渊源，德国公证同仁更是用公证实践说明了在成文法国家公证是如何与登记共同作用，为不动产流转提供法律安全保障的。中国公证制度自一九八二年恢复重建后与不动产登记也结下了不解之缘，分析其关系发展，为进一步促进我国登记安全保障体系的建立提供借鉴。

    一、中国公证在不动产非交易流转领域已与不动产物权登记有了基本的制度衔接。

不动产非交易流转是指不直接体现等价交换，一般通过继承、赠与、析产、夫妻财产约定等方式而进行的流转。

中华人民共和国建国后积累和保留下来的不动产登记档案大部分是城镇房地产变化情况的记录。经过建国初期大规模的城市社会主义改造和资产赎买后，城镇的大部分房地产在上世纪九十年代前基本为国有财产，在当时实行的计划经济体制下，成为国家通过行政划拨、统一计划配置的重要社会资源。在计划配置体系中，房屋、土地仅作为配置使用的物品，并不发生由国产向私产的权利转移；国家作为国有财产的代表人和管理者成为配置主体，制定配置原则和计划，以行政管理权为依托，通过各级行政管理组织进行具体的配置运作，解决配置过程中的各种纠纷，并负责向登记机构提交配置结果。计划配置以行政管理为调整手段，以国家各级组织管理机构为调整的组织保障，配置人与被配置人为管理与被管理关系，因此我们又将其称之为权力配置。当时登记内容记录的基本是这类权力配置的结果，包括国有土地的划拔，职工的住房分配等，今天稍有年纪的人大都能回忆起在单位参与分房竞争的经历，而登记内容的正确性便也由行政权力体系予以保障。

在不动产的权力配置体系中公证无端介入，而当时偶然发生在平等主体之间的不动产流动，因数量极少构不成对社会资源权力配置秩序的冲击，故社会管理中基本未设置正常情况下保障私产安全流转的制度通道。流转中发生纠纷，通过司法审判程序完成流转，不发生纠纷则基本由各登记机构视情况处理。八十年代末期，我办理一项房产继承公证，偶然发现被继承人拥有的产权源于一九五八年对亡夫财产的继承。从留存的登记档案看，继承的程序仅两步：第一，该被继承人向当时的登记机构——房屋管理部门提出了继承其夫房产的申请；第二，房管部门批准了其申请并办理了房产证的更换。在这里基本是将行政管理的程序适用到了私产的继承上，自是留下了许多流转隐患。

 “文革”结束，当落实私房政策，发还“文革”上交私房作为拨乱反正，恢复社会正常秩序的标志性事件发生时，首先碰到的就是许多产权人已去世，产权由谁继承？通过什么程序将私房发还下去并进行产权变更的问题，这就历史性的提出了在继承等非交易流转领域建立正常流转程序，衔接登记制度，保障流转安全的社会需求。正是这样的一个历史契机使公证制度在中国与登记制度发生了初步衔接，公证所独具的，依法为平等主体之间财产的正常流转提供程序通道和安全保障的制度功能在私房发还的过程中作为一种管理手段被启用了。房屋建设管理部门在规范私房落实工作中明确要求：凡私房产权的变更登记应提交证明变更结果的公证文书。公证书作为具有公信效力的法律证明将按照公证法律程序完成了继承、赠与、析产等流转的结果提交给房屋登记部门作为登记的凭据，为登记内容的正确性提供了公信保障，公证与登记联手初步弥补了我国在非交易流转领域无正常流转安全保障秩序的制度空白。上述提及的继承一案也在私房发还的过程中通过公证程序解决了一九五八年产权变更时对被继承人继女、原产权人远在美国的女儿的继承权的剥夺。时至今日，随着中国不动产私有化程度的不断提高，在登记管理部门的一般规定下，实践中凡不动产的继承、赠与、析产、夫妻财产约定等非交易型流转在全国范围内均已基本纳入了公证程序，虽然在运转中偶会发生公证程序故障影响流转结果的正确，但作为一种制度设计，公证与登记在公信力基础上的衔接在这个领域无疑已是不可替代的。

二、公证在不动产交易流转领域与登记制度的衔接尚需改变公证的程序模式。

在权力配置体系之外不动产的流转主要存在着交易和非交易两大类，非交易型流转已如前所述，而交易型流转则通过等价交换来完成。在现代社会交易型流转已成为市场经济活动的重要组成部分，成为市场逐利的重要手段。交易的不动产种类不同，流转所涉领域也就不同，从而形成了不同的交易流转市场，如国有土地出让、转让市场、一手房建筑、交易市场、二手房交易市场等。不动产交易流转因其逐利性而借助市场形成了各种错综复杂、向空间延伸的经济关系，其流转过程所涉权利义务交叉环节之多、风险之大均是非交易型流转不可比拟的，且其流转程序的完善又在很大程度上受控于市场体制的成熟。近十五年来中国的各类不动产交易流转市场逐步形成，伴随这个形成过程，市场在寻找尽可能降低其可预见风险的安全保障，中国公证与登记制度也在不断探寻着在这个领域的有机衔接。自上世纪九十年代以来，全国各地不断有通过地方立法规定房屋买卖、抵押权设立、土地使用权的出让、转让等各类合同须经公证后才能作为权利登记的凭证，公证也千方百计的在这个领域宣传公证的制度理念，探索公证与该领域流程结合的模式，但客观的说时至今日中国公证在不动产交易流转领域里仍然处于边缘化，继承、赠与等公证在产权变更过程中被明确要求提供已二十多年，基本上没有人谴责这些“强制公证”事项与民法自治原则冲突，但围绕着土地出让、房屋买卖合同被要求办理公证的类似谴责、讨论却一直不断，同时，也有相关市场管理机构和登记机关从制度上开始尝试以经营中介来替代公证与登记的衔接，同样是“强制公证”却被不同看待，让人颇感费解。去年底我到法国较详细的了解了其公证在不动产交易领域的作用和工作程序模式，很感震动，今天又听了德国公证同仁的介绍，德、法模式可谓异曲同工，比较之下，我感到，中国公证在不动产交易流转领域被边缘化，不是公证制度的不能而是公证模式的不适，这除了受制于市场体制的成熟、困惑于我国公证理论及市场制约理论研究的薄弱外，也反映了中国公证在进入市场初期对市场交易流转规律的不把握。例如，在二手房交易中，中国公证只单纯对交易合同的形成及内容的真实、合法进行证明，注意我这里所强调的“单纯”一词，这里指的是合同内容的“单纯”，它几乎不涉及流转过程中要解决的各环节问题，而只是对房和价的基本描绘及交换认可，并且在公证后对该交易合同的实施过程公证也不再伴随。随着市场的成熟我们已经知道，在不动产交易流转的整个程序中达成合议只是完成了不产权转让程序的启动环节，虽是基础程序，但不产权交付毕竟是完成了全部流转程序后才实现的结果，而不是合同形成就实现的。德国公证给我们介绍了整个流转过程中公证大致要涉及的程序环节：①查核房屋档案，了解是否有阻碍产权流转的权利瑕疵，全面了解待流转物产的自然状况；②交纳流转税费，获财政部门出具的流转许可；③了解规划对物产的影响，获规划部门出具的不行使优先购买权证明；④获价格评估机构对交易价格核定的证明；⑤在登记机构查核产权归属，同时查核是否已有预售登记，指导进行预售登记申请，防止流转过程中发生一物多卖；⑥解决原产权人在待售物产上设定的抵押；帮助购买人以待购物产抵押贷款，解决购款来源；⑦向房地产物业管理部门查核待售物产近期是否存在可能影响其价值的、基于公共管理需要而进行的大维修、大拆改，获物业费清缴证明；⑧通过公证提存在法律上完成合同规定的各项钱款交付义务，保障转移中所涉全部应交款项和物产价款的安全。所有这些环节有一环脱扣都可能导致流转的中断，中国公证只单纯对启动流转的合同进行公证，实际上并未真正进入不产权转移的流程，也就是说中国合同公证的传统模式将自己限制在了不动产交易流转市场的边缘，对交易双方而言难的不是经二人认可既可形成的交易合议，而是交易合同内容及实施过程如何与各环节在权利义务上顺利衔接，公证根本不进到交易过程，自然会被认为无用；对登记机构而言要的是具有司法公信力支撑和证明的转移结果，公证未能参予转移的过程自然不可能证明转移的结果，仅证明启动转移的合同合法，将合同是否真正履行、交付是否正常通过了全部转移程序的判断仍抛给了登记机构，公证与登记并未真正衔接，登记的风险无法排除自然也不会认为公证有用。中国公证将公证对不动产转移过程的证明、规范诠释成了对交易合同形成过程的证明和规范，公证作为法律的中介保障程序不进入流转过程自然就会有营利的中介服务来填补空白，既形成了今天公证的尴尬，也带来了流转和登记的风险。

德国公证立足于对整个交易流转过程的安全保障，即证明合同的形成，也证明和保障合同的实施，并以多种公证手段为法律中介来达到保障的目的。首先德国公证将各流转环节的情况和要求全部纳入购买合同内容的实质审查范围，使双方在全面了解各方面情况的基础上议定在各衔接环节中的应负义务，并尽可能在完善合同内容的同时完成与各流转环节的程序衔接。如通过核实国家是否放弃优先购买权而获得相关放弃证明，同这一结果被写入合同内容，放弃证明则成为合同附件。其次配合合同的履行德国公证运用公证提存使各项税款、贷款、物业费、房价款等流转资金在登记前既完成法律上的交纳，保障登记无法律障碍，在登记完成再监督进行实际拨付，使购房人的资金安全也得到最大的保障。第三对流转过程中须独立形成的新的法律关系公证亦伴随处理，如对购房人向银行借款抵押待购房地产的合同也作为转移的配套合同一并进行公证等，。最终公证提供给登记机构的已是一份证明流转程序全部完成的公证书，上述所涉各流转程序的完成证明成为这份公证书的重要组成附件，产权变更登记有了充实的结果证明，而交易双方自走进公证处后一切的交易过程也都有了公证从法律上为其保驾护航，公证与登记在不动产交易领域就是这样实现了制度衔接，为流转提供了法律的安全保障。

物权法颁布，以物权登记为支点来构建市场经济体制下物权流转的正常秩序已成为进一步推进社会变革的重要步骤，认识和把握其规律，改变固有的工作和思维模式，不仅是公证工作适应发展调整的当务之急，更考验着国家的管理能力和学界关于社会发展形态研究的成效。在登记安全保障体系的构建上，是以法律公证公信还是以社会经营中介来给登记支点做安全的基础尚须进一步的探讨，但近年来因忽视流转安全保障体系的建立，在建筑市场上普遍出现的拖欠农民工工资、拖欠建筑工程款问题、在二手房交易中出现的中介公司两边吃售房差价问题不能不给我们以应有的警示。

谢谢大家。